Parfois oui. Les polices d’assurance traditionnelles des propriétaires aideront à couvrir de nombreux types de dommages au locataire. Cependant, vous devrez quand même payer une franchise. Et si les dommages sont mineurs, vous voudrez peut-être les payer de votre poche au lieu de créer un historique des réclamations.
L’assurance immobilière peut être compliquée. Rédigé par des professionnels de l’assurance agréés, ce guide impartial couvrira tout ce que vous devez savoir sur les polices d’assurance des propriétaires et expliquera quand l’assurance des propriétaires couvre les dommages du locataire. Nous discuterons:
Bases de la couverture d’assurance propriétaire traditionnelle
À l’instar d’une police d’assurance du propriétaire (HO), les polices d’assurance du propriétaire protègent le logement et les autres structures contre les risques tels que le feu, la foudre, le vent, les arbres abattus, etc.
La couverture de responsabilité est également incluse dans la plupart des polices d’assurance des propriétaires, ce qui aide à protéger le propriétaire en cas de poursuite si quelqu’un subit une blessure sur la propriété et poursuit le propriétaire pour négligence.
Lisez attentivement votre document et vous saurez que la propriété est également protégée contre :
Les absents de la plupart des politiques des propriétaires sont notamment :
- couverture contre les inondations
- couverture sismique
- Couverture de la guerre nucléaire
- Les ouragans peuvent également être spécifiquement exclus pour les propriétés côtières
En effet, ces énormes catastrophes régionales peuvent causer suffisamment de dégâts pour entraîner la faillite d’une compagnie d’assurance – un mot fantaisiste pour “faillite” – laissant ses clients sans assurance.
La plus grande différence entre une police de protection du propriétaire et une police HO est le manque de couverture du contenu. Les propriétaires n’ont aucun intérêt financier dans le contenu du bien locatif. Ce bien est à la charge du locataire et peut être couvert par la police du locataire.
La police d’assurance du propriétaire couvre-t-elle les dommages causés aux locataires ?
De nombreux dommages accidentels que votre locataire peut causer sont couverts par la police de votre propriétaire. Explorons un scénario commun.
Votre histoire de locataire Janet : Les dommages causés par un incendie accidentel sont couverts par l’assurance de votre propriétaire
Les polices de protection des propriétaires incluent presque toujours une couverture contre les incendies accidentels. Imaginez que votre locataire, nous l’appellerons Janet, met accidentellement le feu à la cuisine en oubliant d’éteindre la cuisinière après le dîner.
Le feu s’est rapidement intensifié. Et bien que les pompiers soient rapidement arrivés et aient sauvé le reste de la maison, la cuisine a été complètement incendiée. Heureusement, Janet est sortie en toute sécurité sans aucune blessure.
Entre les armoires, les murs, les appareils électroménagers et les planchers, l’expert en sinistres d’assurance dit que vous recherchez environ 20 000 $ de dommages et intérêts. Il y a aussi de sérieux débris qui doivent être enlevés et une forte odeur de fumée dans toute la maison.
La police du propriétaire paiera pour résoudre tous ces problèmes, même les dommages causés par la fumée et l’enlèvement des débris, une fois la franchise payée. De plus, si vos voisins se plaignent de dommages causés par la fumée à leur maison ou à leur propriété, cela sera également couvert par la partie responsabilité de votre police.
Certaines polices des propriétaires couvrent le logement temporaire de votre locataire pendant que la maison est réparée. Et vous avez peut-être une couverture pour perte de revenu, qui remplace le revenu de location que vous receviez auparavant. Ceci est important, car les réparations peuvent prendre plusieurs mois.
La propriété d’un locataire n’est généralement pas couverte par la police d’un propriétaire
Pendant que des réparations sont en cours, Janet vous demande une compensation pour ses biens perdus qui ont été endommagés lors de l’incendie de la cuisine. Ceux-ci comprennent un ordinateur portable personnel, de la vaisselle, de petits articles de cuisine et 300 $ d’épicerie. Sa perte totale est de 2 000 $.
J’espère que Janet a une assurance locataire. Si tel est le cas, elle peut obtenir une indemnisation rapide pour ces dommages. Sinon, elle peut essayer de vous poursuivre devant la cour des petites créances et elle peut gagner. Même si vous ne gagnez pas, le terrain sera toujours un gros problème. C’est l’une des raisons pour lesquelles les propriétaires et les sociétés de gestion immobilière modernes exigent que les locataires souscrivent une assurance locative dans le cadre de leur contrat de location.
L’histoire de James : la police du propriétaire couvre les dommages aux autres structures
Imaginons maintenant un autre locataire, James. Loue un côté d’un duplex et a accès à un demi-garage pour deux voitures. James se promenait un jour dans le garage en écoutant le match de football à la radio. James s’éloigne un instant et laisse accidentellement un fer à souder chaud trop près du réservoir de propane et de KABOOM ! Il y a une explosion dans le garage.
Heureusement, personne n’est blessé. Les camions de pompiers arrivent rapidement et éteignent les flammes. Votre expert en sinistre dit que vous cherchez des dommages pour environ 8 000 $ dans le garage. C’est couvert, pas déductible, bien sûr.
Encore une fois, James peut essayer de vous poursuivre en justice pour avoir perdu ses outils endommagés. Il y a peu de chances de gagner, car l’explosion était de sa faute. Mais il peut essayer, et le tribunal est toujours un problème.
Si un tiers tente de prendre livraison de vous – peut-être que la tondeuse à gazon accidentée dans le garage appartenait au père de James – la partie responsabilité de la police d’assurance de votre propriétaire entrera en vigueur.
L’histoire de Little Johnny : la plupart des polices des propriétaires couvrent les dégâts d’eau accidentels
L’autre côté du duplex est loué par Christina et son fils de quatre ans, Johnny. Un matin, la petite chérie se lève tôt et jette les poupées GI Joe dans les toilettes. Personne ne se rend compte jusqu’à ce qu’il soit trop tard que la plomberie a été branchée. Lorsque Christina rentre du travail, elle panique à l’idée qu’il y a des dégâts d’eau dans tout l’appartement et qu’elle s’est infiltrée dans le sous-sol, provoquant des dégâts d’eau de l’autre côté.
Vérifiez d’abord si la police d’assurance de votre propriétaire inclut les dommages causés par l’eau. Si vous avez cette couverture, vous paierez les réparations des murs, des sols, de la plomberie, etc.
Si l’un des biens de Christina est endommagé, vous devrez vous adresser à la compagnie d’assurance de votre locataire pour obtenir un chèque.
Maintenant que nous avons abordé les types courants de dommages aux locataires couverts par l’assurance de votre propriétaire, examinons certains des dommages aux locataires que l’assurance de votre propriétaire ne couvre pas.
Dommages locatifs non couverts par l’assurance du propriétaire
Les dommages intentionnels et l’usure ne sont pas couverts par les polices d’assurance des propriétaires traditionnels. Un nouveau type d’avenant d’assurance – un ajout à une police existante, également appelé avenant – est proposé par quelques compagnies d’assurance habitation pour aider à atténuer les coûts d’une blessure volontaire à un locataire. Différentes compagnies d’assurance utilisent des noms différents, mais elles peuvent être appelées :
- Assurance dommages locatifs
- Plan de protection des locataires
- ou couverture des dommages intentionnels du locataire
Il s’agit d’un type de couverture relativement nouveau et inhabituel, mais en tant que propriétaire, vous devriez demander à votre compagnie d’assurance de l’ajouter à toutes vos polices de location.
Dommages intentionnels causés par les locataires
Les politiques des propriétaires excluent les dommages intentionnels causés par les locataires. Lisez attentivement votre document. La langue peut différer légèrement, mais elle dira quelque chose comme :
“Les dommages intentionnels causés par les locataires, y compris, mais sans s’y limiter, la destruction volontaire avant, pendant ou dans les 10 jours suivant l’expulsion ou la vacance, sont exclus.”
Votre question suivante est : “Qu’est-ce qui est considéré comme un dommage intentionnel par un locataire ?” Eh bien, tout acte de vandalisme ou destruction délibéré ou malveillant d’un bien locatif effectué par un locataire payant – ou expulsé pour non-paiement – est considéré comme un dommage intentionnel.
Les exemples sont :
- Graffitis ou “marquage” dans les unités ou les couloirs, les cages d’escalier et les parkings des communautés résidentielles
- Retirer les robinets, la plomberie ou le fil de cuivre
- Fenêtres ou verre brisés intentionnellement
- Incendie criminel, un incendie spécialement allumé pour causer des dommages matériels
- Carrelage et toilettes cassés
En tant que propriétaire, vous serez en mesure de dire immédiatement si les dommages étaient intentionnels. Une fenêtre fissurée peut ne pas avoir été faite exprès. Mais il est facile de reconnaître tout un bain public qui a été battu à coups de marteau.
L’usure normale n’est pas couverte par l’assurance du propriétaire
Même le locataire le plus respectueux, le plus propre et le plus sage entraînera l’usure de votre logement locatif. Il n’y a pas de produit d’assurance que vous pouvez acheter pour le couvrir, et il n’est pas non plus censé être couvert par un dépôt. (Il s’agit d’une erreur courante commise par de nombreux nouveaux propriétaires, mais un locataire peut facilement intenter une action en justice et gagner pour cela.)
Chaque État a des définitions légèrement différentes de l’usure, mais considérez le coût de faire des affaires en tant que propriétaire. Voici des exemples d’usure normale :
- Sols usés
- Tapis tachés nécessitant un nettoyage professionnel
- Égratignures, coups et éclats mineurs sur les murs
- La nouvelle toilette, le robinet ou le pommeau de douche occasionnels
- Appareils nécessitant une réparation ou un remplacement
- Meubles usés dans les unités meublées
Malheureusement, l’assurance des propriétaires ne couvre pas ces types de dommages aux locataires, même s’ils peuvent être importants. C’est le prix à payer pour faire des affaires.
Entre locataires, les propriétaires sont responsables du nettoyage et de la réparation des logements locatifs jusqu’au point où ils sont habitables en vertu des lois locales. Chaque état a des exigences légèrement différentes, mais cela signifie généralement un chauffage, une plomberie, des serrures de fenêtres et de portes et un réfrigérateur. Une unité de réfrigération en état de marche est désormais considérée comme un point habitable dans les cas les plus chauds.
L’assurance du propriétaire couvre-t-elle les dommages causés au locataire au-delà de l’usure normale ?
Non, il n’y a pas de produit ou d’avenant d’assurance du propriétaire qui couvre les dommages du locataire au-delà de la dépréciation normale prévue. Ces frais de réparation seront à la charge de votre propriétaire, mais vous pouvez utiliser son dépôt de garantie. derrière l’usure normale.
Par exemple, lorsqu’un locataire déménage, vous découvrirez peut-être qu’il avait secrètement un chien dans la maison. Les animaux sont strictement interdits dans le bail.
Le chien a fait beaucoup de dégâts, mâchant les cadres de porte en bois, détruisant les portes moustiquaires et grattant les sols et les murs. Ils devront être réparés ou remplacés, et le coût de le faire sera prélevé sur la caution du locataire.
Des exemples de dommages locatifs autres que l’usure normale peuvent inclure :
- Dommages causés par les animaux si les animaux ne sont pas admis dans le bail
- Portes d’armoires ou d’armoires manquantes ou complètement endommagées
- Tapis coupé, brûlé ou ébréché
Conseil de pro : documentez l’état de la maison avec le locataire lorsqu’il emménage et à nouveau lorsqu’il quitte.
Et les squatteurs ?
Chaque propriétaire de bien locatif finira par avoir affaire à des squatters. Il peut s’agir de vagabonds qui s’installent dans votre propriété vacante alors qu’elle est inoccupée, mais ils peuvent également être des invités de locataires qui refusent de partir même une fois que le locataire a quitté la propriété.
Les compagnies d’assurance n’aiment pas assurer les propriétés vacantes, car les squatteurs font beaucoup de dégâts. C’est pourquoi la plupart des politiques traditionnelles des propriétaires excluent les logements vacants pendant 60 jours ou plus.
Cependant, certains dommages causés par les squatters peuvent être couverts par la police de votre propriétaire.
Les dommages accidentels causés par les squatters sont généralement couverts par une assurance jusqu’à 60 jours
Si votre unité est inhabitée depuis moins de 60 jours et qu’un squatter déclenche accidentellement un incendie qui brûle toute la structure, cela sera probablement couvert par votre police.
Avant la marque cruciale des 60 jours, la plupart des actes de vandalisme malveillants seront également couverts. Donc, si un connard casse toutes les fenêtres et vitres d’une maison de location, vous pourrez les remplacer et ne payer que votre franchise.
Cependant, à partir du jour 61, la compagnie d’assurance se battra contre le paiement de tout type de réclamation aléatoire.
Les politiques des propriétaires évoluent depuis la pandémie
Lorsque le COVID-19 a frappé, il a mis de nombreux propriétaires dans une position délicate. Le moratoire sur les expulsions signifiait que les locataires ne pouvaient pas être expulsés et, dans certains États, la législation a duré jusqu’en 2022.
Depuis, les propriétaires peinent à expulser les locataires, dont certains n’ont pas payé de loyer depuis deux ans. La bonne nouvelle est que ces propriétés ne sont pas vacantes, car elles ont toujours été occupées. Par conséquent, ils sont toujours assurés par la police de protection de votre propriétaire.
La mauvaise nouvelle est que l’expulsion de ces locataires peut être une procédure judiciaire longue et coûteuse, selon les lois de votre état et de votre comté.
Quoi qu’il en soit, certaines polices d’assurance des propriétaires ont changé depuis la pandémie en ce qui concerne les droits des squatters et la couverture des locataires. Assurez-vous donc de demander à votre agent d’assurance préféré les modifications apportées à la police de protection du propriétaire au moment du renouvellement.